Immobili commerciali: 3 cose da sapere prima di acquistare
Quali sono le spese da sostenere per l’acquisto di un immobile commerciale? E cosa cambia da una tipologia all’altra?
Stai valutando l’acquisto di un locale commerciale?
Che sia per aprire o ampliare la tua attività professionale, oppure per metterlo in affitto, devi sapere che, rispetto all’acquisto di un immobile residenziale, ci sono dei fattori da considerare attentamente prima di acquistare un immobile commerciale.
Vediamo insieme i 3 più importanti.
Stato locativo e tipologia dell’immobile commerciale
Innanzitutto è bene sottolineare che un immobile commerciale, per poter essere considerato tale, deve rientrare nella categoria catastale C che comprende qualsiasi tipologia di locale adibita alla vendita di merci o di prodotti così come qualunque locale in cui vengono svolti servizi di somministrazione di cibi e bevande.
Questi immobili si dividono poi in due categorie in base allo stato locativo in cui si trovano: locale già affittato, oppure locale libero.
Nel primo caso significa che l’immobile commerciale in vendita presenta già al suo interno un’attività commerciale in affitto.
In questa situazione, prima di acquistare, occorre valutare attentamente l'affidabilità del locatario attuale tramite una visura camerale, per capire se si tratta di un buon pagatore ed evitare così delle brutte sorprese.
Nel secondo caso, invece, se l’intenzione è quella di mettere a reddito il locale acquistato, il consiglio è di trovare il futuro affittuario prima ancora che venga trasferita la proprietà in modo da ridurre al minimo il rischio di ritrovarsi con un immobile vuoto fra le mani.
Una volta individuato lo stato locativo, è bene verificare anche la tipologia di immobile commerciale che si ha intenzione di comprare.
I locali per la vendita diretta al pubblico, come negozi e botteghe, sono solitamente fra i più gettonati e richiesti in quanto garantiscono flussi continui di potenziali clienti, a patto che siano ben posizionati.
Ma si può anche optare per spazi più grandi e dislocati, come magazzini e depositi, fabbricati per attività artigianali o per eventi sportivi, così come stalle, tettoie, stabilimenti balneari: ogni opzione ha, ovviamente, delle peculiarità diverse ed è fondamentale scegliere quella che si sposa meglio con le proprie esigenze.
Diventa quindi essenziale effettuare una verifica della destinazione d’uso dell’immobile in questione attraverso una visura catastale per evitare qualsiasi tipo di problema con licenze ed eventuali pratiche di avviamento.
La posizione
Controllate con cura le caratteristiche tecniche dell’immobile, è il momento di esaminare la posizione in cui questo si trova.
Specialmente quando si tratta di immobili commerciali, la posizione è tutto.
Se si tratta di negozi, ristoranti o botteghe al dettaglio, una location strategica è imperativa: meglio quindi optare per immobili situati nelle zone più frequentate, come i centri storici e le isole pedonali, l’habitat ideale di questa tipologia commerciale.
Se, invece, si è alla ricerca di spazi che non necessitano di un grande afflusso di pubblico, come magazzini o depositi, meglio preferire le zone più periferiche o comunque luoghi facilmente raggiungibili da camion, furgoni e, in generale, da mezzi di trasporto per merci pesanti.
Così come per lo stato locativo e la tipologia, la scelta di una posizione piuttosto che un’altra dipende ovviamente dalle necessità e dall’obiettivo che si vuole raggiungere con l’acquisto dell’immobile commerciale.
Tasse e spese
Infine, come per qualsiasi compravendita, prima di acquistare un immobile commerciale è necessario considerare anche le tasse e le spese da sostenere per acquisire la nuova proprietà.
Al contrario di quanto pensano in molti, le tasse collegate all’acquisto di un immobile commerciale differiscono da quelle previste per un immobile residenziale in quanto variano in base al tipo di venditore e alle caratteristiche del contratto.
Infatti, se il venditore è un privato o un’impresa costruttrice che ha edificato o ristrutturato il fabbricato da più di 4 anni, l’imposta di registro è pari al 9%, l’imposta ipotecaria e catastale ammontano entrambe a 50 euro e la vendita è esente da IVA.
Viceversa, se il venditore è un soggetto IVA o un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’edificio da meno di 4 anni, l’imposta di registro è pari a 200 euro, quella ipotecaria e catastale ammontano a 50 euro ciascuna e l’IVA viene calcolata al 22%.
A queste poi si devono aggiungere anche le spese notarili relative all’atto di compravendita, comprese quelle di consulenza, registrazione e conservazione, che variano in base al professionista al quale si decide di rivolgersi.
Come hai potuto notare, le cose da considerare prima di acquistare un immobile commerciale sono molte e di varia natura.
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